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집값 폭등하는 이유는 수요와 공급 밸런스에 있다(ft.주택건설실적통계)월천사 칼럼 2021. 12. 30. 10:32728x90728x90SMALL
부동산 경기가 좋아지기 시작한 2015년 이후부터 주택건설 실적이 왜 감소하기 시작했을까요? 그것은 정부가 수요 억제를 하면서 거래가 급감하고, 건설사 분양사업 위축, 그리고 최근 코로나 시국과 맞물린 대출 등 규제 여파로 분석될 수 있습니다.
주택건설실적이 2015년 정점을 찍고 감소세로 돌아서면서 그 누적이 2019년에 정부규제가 아무리 눌러도 투자자들의 수요를 억제하지는 못한 것으로 나옵니다. 그래서 2019년 하반기 폭발적으로 수요가 넘치면서 가격이 폭등하였다고 볼 수 있습니다. 그 가격 폭등이 사실은 2017년 대선 이후 조금씩 상승하고 정부 부동산 정책이 수요를 억제하면서 나타나기 시작한 것입니다.
아래 주택 건설 실적에서 보여주듯이 2021년 건설 실적이 최하로 나왔다는데요, 특이한 것은 올해 아파트 분양도 많았고, 오피세틀 분양도 유독 많았던 한해 아닙니까? 문제는 앞으로의 입주물량을 좀 더 살펴봐야 하는데요.
국토교통부 ‘주택건설실적 통계’ 자료를 분석해 2017년부터 5년 간 전국 아파트 입주 물량을 조사한 결과, 올해 총 31만 9165가구(입주 예정 물량 포함)가 입주한 것으로 나타났는데요, 전년 대비 14.5% 감소한 수준입니다.
아래 표는 2021년 월별 인허가 실적이며, 년간 10월의 누계 인허가 실적 추이를 보면 앞으로 입주 물량을 가늠할 수 있을 것입니다. 2017년 인허가 실적으로도 3년 후 지금도 물량이 적어 가격이 상승이 이어지고 있음을 가늠할 수 있습니다. 그러니 2021년 이런 인허가 실적만으로도 앞으로 3년후 공급도 채울 수가 없는 상황으로 보입니다.
정부가 사전청약 등을 통해 분양 물량을 늘리겠다는 계획을 내놓고 있지만 실제로 들어가 살 수 있는 집이 적어 가격이 뛸 수밖에 없다는 분석이 나오고 있는 이유도 한몫하는 것이죠.
입주 물량이 줄어들면서 청약 열기는 내년, 아니 내 후년까지 지속될 것으로 전망됩니다. 한국 부동산원 청약 홈에 따르면 올해 전국 청약경쟁률은 18.8대 1을 기록했고, 서울의 경우 164.4대 1의 경쟁률로 전년 대비 84.9% 청약 경쟁률이 상승했는데요, 그만큼 경쟁이 치열했다는 뜻입니다.
위 표에서 보는 것처럼, 서울의 2017년 기준으로 집값이 거의 60% 이상 상승한 것을 볼 수 있습니다. 가장 높게 나온 곳이 노원구입니다. 집값이 5억에 77% 이상 상승했다고 하면, 3.85억이 상승한 것을 알 수 있습니다. 8.85억이죠. 정부가 공급량을 늘리겠다며 사전청약 물량 등을 늘리고 있지만 공공 사전청약의 경우 입주 시기가 정해져 있지 않고, 공공주도라 속도감이 떨어진다는 문제가 지적되고 있습니다. 정부 역시 3기 신도시 사전청약이나 대규모 공급책을 펼치겠다고 하고 있지만 실제 입주까지 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상됩니다.
필자가 전망해본다면 향후 2025년까지는 지속 상승할 것이며, 2030년까지도 재건축, 재개발로 인한 1기 신도시 등의 멸실 주택이 있기 때문에 수요는 여전히 많을 것이라고 봅니다. 적어도 8~9년까지는 비록 보합 내지는 정체가 되겠으나 상승 여력이 남아 있을 것으로 보입니다.
정부의 규제 정책과 맞물리고, 금리 인상 등으로 인하여 수요가 억제되고 있지만, 최근 대통령후보자들의 취득세 완화, 보유세 완화 등 사탕발림의 정책을 대선 투표용으로 한시적으로 진행하고, 일관성 있는 부동산 완화 정책을 오래 지속되지 않는 한 분명 우상향을 계속될 것으로 전망하고 있습니다.
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