대치동 학원가 형성된 이유와 대치동 전월세 이주 세대(ft.학원가 수요와 공급, 수능시험제도, 대전세대, 은마아파트시세)

 

안녕하세요? 월천사입니다.

지난 시간에 강남구 재개발의 대명사인 은마아파트 소개와 더불어 오늘은 한 번 더 강남구 대표 사교육 1번지 대치동 학원가에 대해서 소개하려고 합니다. 이 자료가 곧 역사의 현장을 담는 살아 있는 역사의 한 장면이라고 생각을 하면 뿌듯합니다.

 

아이들 교육을 목적으로 11월 수능시험이 끝나면 전세를 구하려고 강남으로 이동하는 분들이 많은데요, 대치동에서 전세로 살아가는 이들을 ‘대전세대’, 혹은 "대전족"이라고 부르기도 합니다. 은마아파트는 세대수도 많고 주변보다 전세가 상대적으로 저렴해서 전체 가구수 중 전세비율이 60~70%가 될 정도라고 합니다. 강남 학군으로 전세나 월세를 사시는 분들은 보통 12월부터 시작해서 학년이 바뀌는 1~3월에 전월세 이주가 가장 많다고 하죠, 그중에서도 학원이 가까운 동이 가장 인기가 많다고 합니다. 대치동 은마아파트가 약 4,400세대이고, 길 건너 미도아파트 약 2300세대가 이곳 학원가의 중심 인구가 된다고 볼 수 있습니다.

은마 아파트 주변 사거리

 

대치동 학원은 대형학원, 소규모 보습학원, 재수생 종합학원, 영재학교 등 여러 종류로 구분되고, 맞춤형 그룹과외, 내신 대비 수업, 부족한 과목 보강 등의 강의가 이뤄지고 있습니다. 강사는 대부분 여러 학원과 계약해 팀이 구성된 곳이라면 어디서든 강의할 수 있고, 학원 상담실장이 학원을 장소로 제공하고, 수요자인 학생과 학부모, 그리고 생산자인 강사를 연결해 강의를 만들어내고 있습니다.

 

강남 학원가 대치동 주변

 

대치동 학원가와 부동산 시세

은마아파트와 휘문고 사이에 있는 언덕은 한티마을이 있는데요, 마을 초입에는 530년 된 은행나무가 있습니다. 어느 스님이 이곳을 지나다가 이곳은 부자도없고 명당도 없으나 내가 앉은 곳이 명당이로다 하며 지팡이를 꽂아 놓은 것이 이 은행나무인지는 모르지만, 그 은행나무를 주변으로 새로운 강남 아파트가 지어지면서 부자동네가 탄생한 것이죠. 은마아파트가 건설되기 전 이곳은 농사를 해서 살아가는 96호 105세대가 모여 사는 마을이 있었는데요, 한티마을은 '대치'의 한글말이라고 합니다. 큰 언덕이라는 뜻이죠. 의미 있는 마을 이름이라는 생각이 듭니다. 아이들의 학업 성장을 도와주는 이 큰 언덕에서 엉덩이를 비비면서 꾸준히 강남의 큰 학군을 형성해 나가고 있어 한국의 학구열이 높은 맹모삼천지교의 핵심입지를 형성하고 있기 때문입니다. 더불어 이곳 아파트 가격은 전세 수요를 감당할 수 있는 수준의 주택이 밀집되어 있어서 안정적인 전세시세를 형성하고 있었습니다.

단국대 부속고

 

하지만 지금 상황은 달라졌습니다. 지난 2016년부터 2018년까지의 전세 시세는 5~6억대를 형성하며 안정세를 보였는데요, 문정부 이후부터는 여기 강남 전세시세도 갑자기 상승하고 있습니다. 그 이유는 임대차 3법으로 전월세 시장을 뒤 흔들어놨기 때문이죠. 아래 그림을 보면 16년부터 20년 상반기까지는 전세 가격이 꾸준하게 거의 정체 수준인데요, 20년 하반기 임대차 갱신청구권 사용으로 2년 연장되면서 임대인들이 전세 가격을 올리면서 전세 가격이 2중 3중 가격으로 형성되고 있는 것을 보실 수 있습니다. 30평 아파트가 5~6억대였는데 지금은 8억~10억 가까이 형성되고 있는 것이죠. 강남 학군으로 자녀들 공부시키려고 이주하려는 세대들에게 큰 부담이 아닐 수 없습니다. 은마아파트는 물론이고 주변 아파트 시세는 꾸준히 상승하고 있어서 이제는 서울을 떠나는 사람들이 많아지고 있습니다.

 

 

강남 8학군 형성된 계기

강남은 1970년대 당시 아무도 가지 않으려는 땅이었습니다. 강북에 터를 잡아 살아가는 인구가 늘어나면서 박정희 정부가 기막힌 아이디어를 내놓았었는데요, 그것이 바로 강북 명문고의 강남 강제 이주였습니다. 종로구 등지에 있던 공립학교뿐 아니라 휘문고 같은 사립학교까지 강남으로 이전시킵니다. 휘문고를 비롯해 70년대 후반부터 80년대 후반까지 경기고 등 7개 안팎의 강북 명문고들이 대치동과 삼성동 등 강남 일대로 이사를 합니다. 그 효과는 아주 놀라웠는데요, 명문고에 자신의 자녀가 가까운 곳에 배치받기를 원하는 부모들의 교육열로 인해 강남 초ㆍ중등학교의 학생수와 전입 인구수가 급격히 불어나기 시작했습니다. 옛날 고위 공무원의 인사 청문회에서 단골 소재가 되어버린 위장 전입 문제가 사회적으로 논란이 된 것도 이때부터였습니다. 서울시교육청이 구분 지었던 8학군은 원래 강북의 종로구와 서대문구였지만, 이름마저 학교들과 함께 옮겨오면서 ‘강남 8 학군’이 탄생하게 된 계기가 된 것입니다.

 

대치동 학원가가 형성된 이유는?

민주화 운동이 6.29선언으로 마무리되는 시점인 1980년대 후반 및 90년대 초 명문대학교 운동권 대학생들이 취업할 수 있는 길은 적었다고 합니다. 당시 강남의 변두리였던 대치동, 특히 은마아파트 종합 상가 임대료가 가장 저렴했기 때문에 정규 취업을 하지 못한 강사들이 이곳에서 1타 강사로 유명세를 떨치게 되었고, 89년도 전교조 직원들이 대거 해고되면서 또한 이곳 사교육 1번지에 강사로 들어왔고 그들의 명문대학 입학실적이 좋았기에 입소문이 퍼지기 시작했습니다.

학원으로 향하는 학생들 모습

 

또 하나의 이유는 위에서 설명한 바로 대치동을 중심으로 도보 또는 차로 10분내 통학이 가능한 강남 8 학군 일반 명문고들이 밀집되어 있기 때문입니다. 대치동에만 단대 부속고, 중대 부속고, 숙명여고, 진선여고, 조금 옆으로 가면 휘문고, 중동고, 은광여고, 경기여고가 모두 대치동 근거리에 위치하는 학교들입니다. 12000여 명의 학생들이 이 부근에 자리하고 있어서 대치동 일대의 교육적 관심이 높고 주민들 생활 수준도 높습니다.

 

학원가 수요와 공급이 주요원인

대치동 학원가가 사교육 1번지의 대명사가 된 것은 학교를 중심으로 형성된 학원들의 수요와 공급에 의해서 형성되었다고 볼 수 있습니다. 대치동 주민들이 대부분이 대전 세대 혹은 대전족이라 불리는 고학력 전문직 종사자들이 주축을 이루고 있는데요, 명문대를 졸업한 자수성가를 이룬 부모들이나 강북 생활을 청산하고 강남으로 이주한 부모, 지방대를 나왔다는 이유로 차별을 겪으며 고군분투하는 부모들이 강남 대치동으로 모여들고 있습니다. 강남에는 살 수 없지만 아이들 교육열이 높은 이런 부모들과 학생들이 바로 강력한 수요층이며, 이들이 있기에 강남 학군이 형성되었고 학원가도 만들어진 것이라고 합니다. 이런 학군이 있기에 70~80년대 이곳 강남이나 대치동에 살았던 1세대 부모들이 아이들 교육을 위해 이곳으로 또 모여들고 있다고 합니다.

 

새로운 입시제도의 변화로 수요 폭발

 

필자는 1990년 초 졸업자인 학력고사 세대인데요, 이 학력고사 제도가 주입식 교육이라는 비판이 거세지면서 이런 교육을 탈피하겠다고 1994년 수학능력시험이 시작됩니다. 올해로 27년째인 수능시험이 대치동으로 집중된 수요와 공급을 폭발시키는 기폭제 역할을 하고 있습니다. 공교육보다 훨씬 유연한 강사진과 교수법을 장착한 대치동 학원가에 새로운 입시 체제는 거대한 기회가 됐습니다.

 

학원이 끝난 시각 집으로 돌아가려는 학원가 학생들

 

 

역시 대치동 강남 학원은 달라도 뭔가 다르구나~!

 

미도아파트나 은마아파트가 위아래 그림에서 보여주듯이 우상향을 지속하고 있습니다. 강남의 땅이 맹모삼천지교의 교육열에 의해서 많은 일자리와 학원가를 형성하면서 집값은 지속 상승을 하고 있습니다.

학구열은 명문대 출신 학부모들이 더 높은 것으로 보입니다. 강남에 살았던 분들이 자녀교육을 위해 다시 강남으로 모이는 이유는 자신들의 자녀들도 그만큼 사회적 위치를 유지하게 하려는 즉 금수저로 만들어주려는 학구열 때문이겠죠. 필자도 또한 대치동 강남학원으로 자녀를 주말에 통학시켜주면서 느낀 것이 많습니다. 아이도 성적이 달라지는 그런 이상 야릇한 체험(?), 역시 강남은 다르구나~~!!!.

 

 

참조자료: 한국일보 기사 오리지 너

 

 

 

 

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