22년집값 전망, 오른다& 떨어진다?(ft 물가지수, 글로벌원자재공급망, 코로나감염증변이바이러스, 유가지수)

부동산 시장에서 12월과 1월은 비수기 시장에 속한다. 언론에서 어제오늘도 연일 서울과 수도권 일부 지역에서 아파트 가격이 하락하고 있다거나, 하락 조짐을 보이는 것으로 나타난다고 말하고 있다. 비수기에는 당연히 가격 상승세 둔화가 나타나고 매물이 쌓이는 시기인데 말이다. 중저가 아파트가 몰린 수도권 외곽지역에서부터 매물이 쌓이고 상승세가 주춤한 모습을 보이는 것은 매년 보이는 모습인 반면, 서울은 여전히 짱짱한 똘똘한 한 채에 집중해서 가격을 떠받치고 있다는 것을 알아야 한다. 언론에서 떠들고 있는 거짓 정보에 놀아나선 안된다고 본다. 눈을 크게 뜨고 멀리 보는 눈을 길러야 할 것이다.

 

한국 부동산원이 발표한 지표에서 보면, 12월 첫째 주(6일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.10%를 기록했다. 8월 넷째 주(23일 기준) 상승률 0.22%과 비교하면 오름폭이 절반 수준으로 둔화됐다. 서울 아파트 매매 수급 지수도 최근 4주 연속 '팔려는 사람'이 '사려는 사람'보다 더 많은 상태(99.6→98.6→98.0→96.4)가 유지되는 등 집값 하락 지표는 겨울 비수기를 나타낼 뿐 참고할 가치도 없다. 아마도 정부는 집값이 하락 진입 직전 수준까지 안정되는 추세라고 말할 수 있겠으나, 지금은 비수기 겨울 시즌에 불과하고 내년 봄이 되면 다시 기지개를 켜면서 집값 상승은 이어질 것이라고 판단된다.

 

내년 집값도 오를 것이 뻔하다, 이유는?

그 첫번찌 이유는 당장 신규주택 공급이 수요에 비해 턱없이 부족한 데다 내년에 치러질 대통령 선거와 지방 선거 등을 통해 나올 개발 공약이 집값을 다시 자극할 가능성이 있다는 이유에서다. 또 내년 8월 임대차 2 법 계약갱신이 끝난 신규 매물이 대거 쏟아지면 전셋값 급등이 불가피하고, 이는 다시 매매가격을 자극할 수 있다는 판단에서다. 물론 그동안 집값이 너무 가파르게 올라 가격 상승을 따라가지 못하는 피로감은 분명히 있다, 매도자가 6억대 거래가 되던 것이 갑자기 7억에 거래되는 일은 수도권에서는 보기 드물다, 핵심입지이면 모를까, 그리고 주택을 찾는 수요가 주춤한 이유는 겨울 비수기이면서 기준금리 인상과 대출규제 사이에서 투자자들이 오도 가도 못하고 있고 현금부자들만이 똘똘한 한 채를 혹은 다주택을 여전히 매입하고 있기에 버티고 있는 것이라고 본다.

집값이 조만간 떨어질 가능성이 높다고 보는 바보같은 생각은 접으라!

집값에 영향을 주는 큰 3가지 요소가 정책, 금리, 공급에 있다고 할 수 있다. 정부는 지금까지 규제 정책으로 수요만 억눌러왔고, 최근에서야 금리를 올리고 공급하려는 정책을 쓰고 있다. 시장개입에 실패한 정부가 할 수 있는 일은 시장 왜곡을 하고 있는 모습만 보이고 있다. 올해부터 금리인상이 시작됐고 내년에는 지금보다 금리가 더 오를 것이다. 소위 '영끌'을 통해 집을 샀던 수요자는 부담이 될 것으로 보이지만, 집값이 조만간 떨어질 가능성이 높다고 보는 바보 같은 생각은 머릿속에서 버려야 한다.

 

대출은 무주택자나 1 주택자, 서민들을 위한 보금자리론, 정부지원 햇살론 등 대출은 확대 완화해야 한다고 필자는 생각한다. 주택 가격 상승에 대한 피로감, 겨울 비수기, 대출 규제로 인한 주택 구매 수요가 떨어진 것이 아니라 잠시 숨 고르기를 할 뿐이다. 지금까지 연간 통계로 보면 주택 가격이 마이너스를 기록한 경우는 거의 없고 약 보합세를 이루거나, 대출 부담이 없는 중저가 아파트나 저평가된 지역이 있기 때문에 전체 상승률이 마이너스로 떨어지기는 어렵다고 보는 게 맞는 것이다.

 

 

출처 연합뉴스

출처 연합뉴스

 

 

소비자 물가지수 상승이 예사롭지 않다는 것은 집값 상승이 지속될 것이라는 전망을 뒷받침하고 있는 것!

 

집값이 상승할 것이라고 전망하는 두 번째 이유는 한가지 물가지수의 상승이 집값을 하락으로 내몰지 못하는 까닭이다. 정부가 2022년 소비자물가 상승률 관리 목표를 연 2%대로 설정하는 것을 검토하고 있다고 한다. 기획재정부는 조만간 발표할 경제정책방향에 내년 물가 상승률 관리 목표치를 기존 1.4%에서 상당폭 올려 2.0% 이상으로 높게 잡은 이유는 뭘까?

 

한국은행이나, 정부나 똑같이 소비자 물가 상승을 예사롭게 보지 않고 있는 것이다. 한은은 2016년이래로 물가안정 목표를 2.0%로 유지하고 있지만, 정부는 내년 경제정책방향에서 2.0% 이상의 물가 상승률 관리 목표치 제시를 검토하는 것은 그만큼 최근 물가 상황이 심상치 않기 때문일 것이다. 위 표에서 보는 것처럼 물가 상승이 11월 2.6%를 넘어서 3.7%까지 치솟고 있는 모습에 정부는 당황하는 듯하다.

 

물가 오름세는 당연히 내년에도 이어질 것으로 보는 이유에는 국제유가 상승세는 조금 꺾이긴 했지만, 여전히 높고, 신종 코로나 바이러스 감영증 변이 확산에 따른 원자재 공급망 차질, 서비스 가격 상승세에 따른 물가 상승 압박이 여전히 풀리지 않은 해결 해 나가야 할 과제 때문이다. 가장 큰 관건은 특히 글로벌 부품 공급망 차질 문제인데, 내년 하반기에는 점차 풀리면 올해 연말로 갈수록 높아진 물가 상승이 둔화되면서 물가 오름폭이 다소 축소되어 안정화되기를 바랄 뿐이다.

 

물가 상승률이 이어지면 인플레이션 압력이 높아질 가능성이 커질 것이고 물가 상승에 따른 부동산 등 자산의 가치는 다시 오른다는 신호라는 것을 잊으면 안 된다. 그래서 우리는 자산가가 되기 위해서는자산을 지속 확대해야한다는 것이 목표가 되어야 한다는 것을 잊으시면 안된다.