집주인이 전세금안줘요? 세입자는 내용증명 vs 전세금반환소송?(ft.전세자금반환보증보험, 전세금 반환불가대책, 깡통전세, 임차권등기명령제도)

안녕하세요? 월천사입니다.

전세계약이 만료 시점이 다가오고 전세금을 돌려받아야할 순간이 다가 오는데 걱정입니다. 이사해야하는 날이 다가올 수록 전세금을 돌려받지 못할까봐 걱정이 태산입니다. 전세계약은 대한민국에만 있는 무이자 대출금이나 마찬가지이고 집주인은 세입자에게 빌려쓴 것이나 다름이 없으므로 온전하게 돌려줘야합니다. 그런데 못 돌려주는 경우가 요즘 부동산 규제로 인하여 발생하는 부득이한 상황이 발생하고 있다고 합니다.

 

여러가지 경우가 있을 수 있습니다. 곧 계약이 끝나는 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하는데 그럴 돈이 없는 상황이시거나, 전세자금 반환시 돈이 부족한 상황인데 대출이 그만큼 나오지 않을까봐 걱정이신 분도 계실것이고, 혹은 다주택자 실거주 의무 때문에 세입자 퇴거 후 입주하려고 했는데 보증금 줄 돈이 없다는 분들도 있을 것이고요. 대출 규제 때문에 은행에서 필요한 돈에 절반도 대출을 못받아 임차보증금 반환이 어려운 경우도 있으실 것입니다.

 

특히, 지난해부터 가계대출 증가세를 꺾고 부동산 가수요를 억제하려는 정부 압박이 거세지면서 임차보증금 반환 목적의 대출을 거절당하는 사례가 늘고 있다고 합니다. 왜냐면 전세금 반환자금 대출도 주택담보대출의 일부이기 때문입니다.

 

이럴 때 세입자 입장에서 가장 좋은 방법은 미리 대비하는 것인데요, 전세자금반화보증보험가입, 내용 증명, 반환소송, 임차권 등기명령 제도 등을 활용하실 수 있습니다.

 

그 첫번째는 전세자금반환 보증 보험에 가입하는 것입니다. 22년 1월 27일부터는 전세자금 보증보험 요건이 완화되었는데요. 그 현황을 알아보겠습니다.

 

전세자금 반환 보증 보험이란?

2022년 1월 27일 신청분부터 한국주택금융공사(주금공. HF)의 전세금반환보증에 가입하면 최대 7억원까지 전세금을 보호받게 된다.

HF는 임차인 보호강화와 서민 주거안정 지원확대를 위해 전세금반환보증(전세지킴보증) 상품의 가입한도와 신청 가능기간을 확대했습니다. 전세금반환보증은 임대차 계약 종료시 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 못하면 공사가 임차인에게 보증금을 돌려주고 임대인에게 구상권을 청구하는 제도를 말한다.

 

전세금 반환 보증보험 가입한도 상향 조정

 

 

전세금반환보증보험 가입한도가 수도권의 경우, 5억→7억, 지방 3억→5억 상향 조정되었고, 신청 가능기간 또한 확대되었는데요. 즉 임대차계약기간 4분의 1 경과전에서 2분의 1 경과 전으로 확대되었습니다. 따라서 계약만료 1년전이라도 보증보험 가입이 가능하게 되었습니다.

 

HF공사의 전세금반환보증(상품명 전세지킴보증)은 공사 전세자금보증을 이용 중이거나 이용할 계획이 있으신 분은 시중은행을 통해 가입하셔서 미리 전세금 반환 보증을 대비하시는 것이 좋을 것 같습니다.

 

전세계약 종료가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같아요.

어떻게 해야하나요? 집주인은 기다리라고만 해서 답답합니다.

 

남산에서 본 아파트 단지 -출처 연합 뉴스

 

 

내용 증명 발송과 전세자금 반환 소송

그 다음으로는 전세자금 반환을 받지 못할 경우를 대비해서 세입자가 할수 있는 것은 법적 절차를 밟는 것인데요, 그런데 법을 잘 모르는 세입자는 내용증명과 전세금반환소송도 모두 쉽지 않다고 합니다.

 

집주인과의 원만한 관계로 잘 해결되기를 바라는 것이 세입자 입장이고, 집주인도 전세자금을 새로 들어오는 세입자에게서 받아서 줘야하는 나름의 사정이 있을 것인데요. 집값이 떨어지고 전세금이 약세에 있을 경우 세입자 구하기도 쉽지 않을 때는 아무래도 전세자금 반환이 쉽게 해결될 것 같지 않습니다.

 

전세금을 돌려받기 위한 소송은 전세금반환소송이지만 실무적으로는 내용증명만으로 전세금을 받는 경우도 있습니다.

 

1. 적어도 전세만료 6개월에서 1개월전에는 집주인과 퇴거한다는통보를 해줘야 집주인도 새로운 세입자를 찾거나, 대책을 세울 수 있습니다. 방법은 유선전화, 전화 메시지, 카카오톡 등으로 통보합니다.

 

2. 전세계약만료와 함께 퇴거한다는 의사표시를 할 때는 "묵시적 갱신의 의사가 없다는" 의사표시를 꼭해야한다는 점 잊지 마세요. 묵시적 갱신이란 전세만료 후 임차인과 임대인 모두 다른 말이 없을 경우, 서류작성, 상의 절차 없어도 자동으로 계약이 2년 연장이 된다는 것을 뜻하며, 갱신의사가 없을 경우에는 최소 1개월 전에는 통보해야 합니다. 퇴거한다는 의사표시가 되면 집주인의 상황을 통보받아야합니다. 새로운 세입자의 전세금으로 전세금반환이 되면 이삿날 전세금을 반환해주는데요. 이렇게 되면 새로운 세입자 구하는 것이 관건입니다.

 

3. 전세계약만료가 1개월 전까지 새로운 세입자도 집주인의 대책도 없다면 내용증명을 보내는 것이 맞습니다. 내용증명을 통해 집주인에게 계약을 갱신하지 않는다는 의사통보를 하는 것이 중요합니다. 이행 거절이나 애매한 태로로 일관할 경우에는 대책을 세워야합니다.

 

4. 변호사를 선임해 내용증명을 보낼 때는 변호사 이름이 기재돼 있기에 집주인에게 심리적인 압박 효과도 줄 수 있기는 합니다.

 

5. 내용증명은 세입자가 집주인에게 계약 해지를 통보하고 전세보증금을 돌려 달라는 취지로 작성하는 것이 좋습니다. 보증금 미반환시 임차인의 특별손해 가능성과 계약해지 의사를 적으면 됩니다. 특별한 양식이 없으니 집주인에게 편지를 쓰는 형식이면 족합니다. 예를 들면, "금년 10월 9일이 계약만료이고 10월 1일에 새집으로 이사를 가야하기에 전세금 반환해주셔야한다. 그렇지 않으면 법적으로 대응하는 수밖에 없다 "는 등 간곡하게 표현하면 될 것입니다.

 

내용 증명 예시 그림입니다. 참조하시면 좋을 듯 합니다.

전세금반환요청 내용증명 예시-출처는 어느 블로그

 

 

 

내용증명 발송시 필요한 서류 및 비용은?

내용증명서는 총 3부를 준비해야하는데요, 첨부자료가 있다면 첨부자료 역시 3부로 준비하시는 것이 좋습니다. 총 3부를 준비하는 이유는 1) 집주인 2) 본인 3) 우체국이 각각 보관해야하기 때문이죠. 단 비용은 한 건당 약 6천원 정도 입니다. 우편료가 1만원 정도라면 비싸보이지만 나의 전세보증금에 비하면 기꺼이 부담할 금액이라고 봅니다.

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집주인에게 발송할 서류 1부, 본인 보관 서류 1부, 우체국 보관용 1부 이렇게 3부에 내용증명 공증을 우체국에서 받아 보내면 끝입니다. ​내용증명은 집주인 부재가능성도 있어서 2~3회 정도 보내는 것이 좋다고 합니다.

 

집주인이 부재중일때는 반송되는 경우도 있습니다. 이럴 경우 우체국에서 배달 증명서를 발급 받아서 주민센터에 가서 집주인 주소를 재확인 할 수 있으니 재확인 후 다시 보내시면 됩니다. 그래도 안되면 공시송달제도를 활용해보세요.

 

 

 

내용증명서를 보내는 것은 분명 장, 단점이 존재합니다.

 

그 내용증명의 장점에는

▲변호사를 선임하여 내용증명을 준비해도 비용이 저렴

▲명도소송과 비교해 빠른 문제해결

▲전화, 문자, 카톡 메시지에 비해 법적으로 명확한 의사표시 전달 입증 등

 

그러한 반면 내용증명의 단점으로는

▲법적인 강제력이 없음

▲내용증명을 받은 후 답변 내용증명에 대한 강제성 없음

▲상대방의 부재로 인한 반송 가능성 등이 있다.

 

 

실무적으로 내용증명은 전세금 분쟁을 저렴한 비용으로 빠르게 해결하는 장점이 있지만, 법적인 강제성은 없습니다만, 위에서 설명드린대로 내용증명은 세입자가 집주인에게 묵시적 계약 갱신거절 통보를 했다는 중요한 단서가 되기 때문에 전세금반환소송을 하기 전 거쳐야 하는 과정인데요, 따라서 내용증명으로 전세금을 돌려받지 못했다면 전세금반환소송을 준비해야 합니다.

 

전세보증금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말합니다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 전세금반환소송센터의 ‘2022 전세금통계’에 따르면 평균 소송기간은 4개월인 것으로 나타났습니다.

 

전세금반환소송의 장점은 ▲승소판결이 내려지면 집행문을 통해 집주인에게 강제집행 가능 ▲소송을 제기하는 것만으로도 집주인에게 심리적 압박 효과 ▲합의과정에서 유리한 위치에서 문제해결 가능 ▲민사소송법 제98조에 의한 소송 비용을 패소자(집주인)에게 부담시킬 수 있다는 점 등이 있습니다.

 

한편 전세금반환소송에도 단점은 존재합니다. ▲내용증명과 비교해 문제해결 시간이 길다는 점 ▲변호사 선임료, 법원 비용 등 내용증명에 비해 높은 비용부담 ▲상대방이 판결에 불복하는 경우 항소심 절차가 진행될 수 있다는 점 등이 있습니다.

 

세번째 방법으로는 임차권 등기 명령제도가 있습니다. 내용이 길어 질수 있으니 다음 포스팅에서 임차권 등기명령 제도를 설명하겠습니다.

 

 

위와같이 전세자금반환보증보험과 퇴거시 내용증명, 전세자금반환소송에 대해서 알아봤습니다.

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