경기 광주역 태영 데시앙 분양시기와 예상 분양가(ft.경강선, 판교 12분, 민간공원특례사업,GTX-A연장 수광선)

안녕하세요? 월천사입니다.

2020년 7월 본격적으로 시행되는 공원일몰제로 인한 전국 민간공원 특례사업이 진행되었거나 진행 중인 곳이 전국 여러 곳에 있습니다.

 

공원일몰제로 지정 해제되는 공원은 전국적으로 397㎢에 달하는데, 국토교통부는 일몰제 시행 후 토지 소유자들의 난개발을 우려해 ‘도시공원 및 녹지 등에 관한 법률’에 ‘민간공원 조성 특례사업’을 제정했습니다.

 

 

 

민간공원 조성 특례사업이란?

오랜 시간동안 공원시설로 지정됐으나 진전되지 않던 곳을 지자체가 민간 사업자와의 협업을 통해 공원으로 공동 개발하는 제도인데요, 민간은 5만㎡ 이상 도시공원 사유지를 매입·개발해 70%를 공원으로 조성한 뒤 기부채납하고 30% 부지에는 아파트와 같은 비공원 시설을 지을 수 있습니다. 대형 녹지공간에 대한 희소가치가 점점 높아지고 있는 가운데 민간사업자들이 이 같은 특례사업에 적극적으로 나서는 모습을 보이고 있고, 이 사업을 통해 조성되는 단지는 단순히 소규모 근린공원이 아닌 지역을 대표하는 녹지를 확보해 쾌적함과 여가 공간을 누릴 수 있기 때문입니다.

또한 재정이 부족한 일부 지자체들로서는 민간 주도로 공원을 개발하면 일몰 위기에서 벗어날 수 있고 보상을 기다리던 토지 소유자에게도 희소식이라 민·관·개인이 모두 실효를 거둘 수 있다는 좋은 평가가 나오고 있습니다. 민간공원 조성계획을 통해 공급된 단지들은 대형 녹지를 갖추고 있는 숲세권 단지 선호 현상이 두드러지면서 더욱이 교통호재가 겹쳐지면 집값 상승세는 무시 못할 정도로 급격하게 상승곡선이 이어지고 있습니다.

 

그동안의 민간공원 특례사업으로 분양된 아파트들의 청약 경쟁률을 알아볼까요?

청약 경쟁률은 점점 더 높아지고 있는 것이 현실입니다. 집값이 고공행진하면서 그래도 편의시설과 자연환경이 주는 입지를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있는 것임을 알 수 있죠.

 

1. 의정부 직동공원 의정부 롯데캐슬 골드파크 2016년 분양 5.08대 1기록, 분양 1주일 조기 완판

2. 인천 한화 포레나 인천연수 : 14.76대 1 기록

3. 수원 영흥공원 푸르지오 파크비엔 : 15.19대 1 기록

4. 경기도 이천 10월 분양, 이천 자이 더 파크 39.78대 1 기록

5. 강릉 롯데캐슬 시그니처 46.88대 1 기록

 

다음으로는 민간공원 특례사업으로 조성되는 아파트 단지를 알아볼게요.

11월 중에 분양을 앞두고 있는 곳은 경기도 의정부 신곡동에 이 편한 세상 신곡 파크 프라임 650가구가 있습니다. 발곡 근린공원 내에 단지가 구성되고 이곳에 생태공원을 조성한 다고 합니다. 그리고 앞서 얘기한 익산 자이 그랜드 파크 1,400여 세대 마동공원 일대를 조성하면서 11월 분양을 앞두고 있습니다. 근처에 역시 마동 수도산 공원을 조성하면서 제일 풍경체 1,500여 세대 분양을 앞두고 있습니다.

 

오늘의 주인공 경기도 광주역 태영 데시앙의 입지와 예상 분양가를 알아보겠습니다. 정확한 일정이 공개되지 않았기에 알 수는 없지만, 미리 알아본다는 측면에서 의미가 있을 것 같습니다.

 

 

주소 : 경기도 광주시 역동 산 1-1 (광주 민간공원 태영데시앙)

세대수 : 1,690세대

분양 시기 : 21년 하반기 예상( 11월은 불투명하고 내년으로 넘어갈 수도 있습니다)

용적률 : 219%

건폐율 : 13% (건폐율이 상당히 좋은 편!)

 

교통 입지 환경

경강선 광주역에서 도보로 이동시 약 1Km 내외로 위치하여 도보권이라고 할 수 있습니다. 광주역에서는 판교역까지 약 10분대에 진입할 수 있고요, 강남역까지는 30분대에 진입할 수 있는 장점이 있습니다. 아파트 단지로부터 적어도 1시간 이내 강남 도달할 수 있을 것 같네요.

 

경기 광주 태영 데시앙 세대 구성을 보면 59 타입 : 265세대, 84 타입 : 776세대, 84 테라스 타입 : 20세대 , 109 타입 : 561세대, 125 타입 : 68세대로 구성되어 있어 84 타입이 가장 많은 세대를 구성하고 있습니다.

 

조정 대상 지역이면서 청약 과열 지구이기 때문에 당첨 후에는 7년 청약 제한에 걸리게 됩니다. 전매제한은 등기 후 3년~5년이 예상되고요. 물론 청약 공고문을 봐야 정확하겠지요.

 

청약 조건은 1순위 당해지역은 경기도 광주 1년 혹은 2년 이상 계속 거주자에 한 할 것이고, 1순위 기타 지역은 경기도 광주 1년 미만 거주자, 서울, 경기, 인천 거주자입니다. 아마도 경쟁이 치열하겠으니 1순위 당해에서 마감될 것입니다.

 

청약 통장은 2년 경과되어야 하며 무주택자는 가점제, 1 주택자는 추첨제로 진행됩니다. 추첨은 아래와 같이 진행될 것입니다.

​

85 제곱 이하

(가점) 75% : 25% (추첨)

​

85제곱 이상

(가점 ) 30% : 70% (추첨)

 

 

 

주변 시세를 알아볼게요, 광주역 근처 주변 시세를 리드하고 있는 곳이 이 편한 세상 단지들입니다. 34평 기준 2017년만 해도 4억 실거래가였고, 당시 호가 5억 정도를 형성했었는데, 지금 시세는 정말 많이 올랐습니다. 실거래가는 이미 8억이 넘었고 호가는 8.5억 수준입니다. 주변의 전세시세도 4.5억까지 나오고 있고 아래 보시다시피 5억 호가를 형성하고 있네요. 3~4년 전에 매매 가격이 지금의 전세가를 형성하고 있으니 정말 격세지감이죠.

민간 특례사업으로 공원을 조성하여 기부하는 조건이므로 분양가는 주변 시세에 수렴하지 않을까 싶습니다. 적어도 5억~ 6억 사이로 나올 가능성이 높습니다. 10월에 분양한 광주 오포 자이 오브제의 분양 가격이 평당 1300만원~ 1500만원 정도 였으니 84타입 34평기준 약 4.4억~5.1억이었습니다. 가능하면 5.2억에서 5.7억 사이 정도로 보면 될 것 같습니다.

 

만약 분양이 더 지연된다면 아마도 6억까지도 분양가격이 형성될 수도 있죠. 그래도 주변 시세가 약 8.5억 선이니 최소 2.5억의 프리미엄은 안고 가실 수 있습니다. 입주시기는 2024년 말 예상되므로 시세는 더욱 상승하여 입주 시까지 적어도 3억 정도의 프리미엄이 형성될 것입니다.

 

광주역의 또 다른 호재가 있습니다. 바로 수서 광주선, 일명 수광선의 후광을 입을 자리인 만큼 청약 경쟁률은 어마 어마 하게 나오지 않을까요?

광주, 이천, 여주, 원주 간 민간 공동 협의체가 출발하면서 GTX-A 수서역에서 경강선을 이어 경기도 동남부 연장선의 희마을 안겨주고 있습니다. 광주∼이천∼여주∼원주까지 이어지게 되면 서울 삼성역을 중심으로 경의선, GTX-A, 경원선, GTX-C가 직결돼 남북철도(수서∼거제, 수서∼부전), 동서철도(수서∼강릉)가 환승 없이 여객과 물류를 실어 나르는 획기적인 물류 시스템이 형성되며, 특히 GTX-A∼경강선∼중부내륙선으로 이어지는 철로는 기존 5시간 가까운 이동시간을 2시간대로 단축할 수 있다고 합니다.