금화마을3단지 주공그린빌, 분당선 상갈역 초역세권, 시간에 투자하여 자본이득 늘리기1

 

경기도 용인이 난개발로 유명하지만 그래도 대로변을 끼고 숨은 진주가 있었다, 역세권이면서도 시세 상승 움직임이 10년간 전혀 없었던 아파트 단지, 그 숨은 진주를 일찍이 발견하고 투자에 나섰다. 2017년 상반기 신갈역 근처를 돌아보다가 그래도 거기보다는 상갈역 역세권이 더 가치가 있다고 판단하였기에 투자했다. 기흥역 주변 신축 분양권 거래가 있었으나, 소자본으로 약 2000~3000만 원으로 투자할 수 있는 곳은 여기다는 판단에서였다, 그리고 분당선 연장은 오랜 시간 기다려야 하지만 초역세권임에도 불구하고 여기는 거의 투자의 불모지나 다름없었다.

 

<전세 갭 투자 선택지>

 

1. 신갈역 H타운 갭 3000만 원, 입지 초중고 인접, 신갈역까지 약 8분 도보권, 강남까지 1회 환승 41분 소요, 단점 대로변 소음.

 

2. 상갈역 주공 3단지 갭 2000만 원, 입지 초역세권, 보라초교 초품아, 중학교는 도보권, 강남까지 1 환승으로 46분 소요. 단점?

 

신갈역 쪽을 버리고 상갈역 쪽을 택한 이유는 1000만 원이 더 저렴했기 때문이었지만, 부동산 중개업소의 기분 나쁜 메시지가 더 부채질했기 때문이었다, 신갈역 H타운의 갭 투자를 미련 없이 버렸을 때 중개업소 실장의 이런 메시지를 받았다 " 사장님은 투자 못하시겠네요!' 당시 그쪽 아파트를 갭 투자하는 분들이 많았고 시세가 움직이기 시작하는 시점이었다. 필자는 그쪽 입지보다는 이쪽 입지가 좋아서 택했던 것인데 이런 메시지가 결정타였다.

 

H타운 2017년 전세갭

 

 

수인 분당선 초역세권 상갈 금화마을 3단지 아파트를 몇 달간 지켜본 끝에 투자하기로 마음먹었고 갭 2000만 원으로 우선 매입을 하게 되었다, 세입자가 없는 상태에서 세입자를 기다려야 하는 입장이라 좀 걱정이 되었지만 가을 성수기이기 때문에 그것만 믿었다. 당시에는 갭 투자가 성행하는 상황이었고 1타 강사들을 따라다니면서 갭 투자들이 이런 2 ~3000만 원 차이나는 매물들을 싹쓰리 하는 그런 시기였다. 다행히 1개월도 안돼서 전세금으로 잔금을 치를 수 있었다.

 

매입 당시 전세갭

지금 시세는 정부의 규제 정책에도 불구하고 아래처럼 6억 가까이 시세를 형성하고 있다. 정부 덕분에 이만큼 시세가 오르는 것도 다행이다 싶다. 어떤 투자자는 여기를 4년인가 투자하고 움직임이 없어 매도해버렸던 얘기도 들었다. 그로부터 2년 뒤쯤 2018년 하반기부터 약간의 움직임이 시작되었던 것이다.

 

 

상갈역 초역세권 걸어가면 2~3분 내로 역에 진입할 수 있는 장점이 있고, 앞 단지는 앞에 건물이 없어 조망권이 충분히 확보가 되었다. 올해로 21년 차이지만 주차도 넉넉한 편이며, 살기는 그다지 나쁘지 않다. 초등학교가 옆에 있어서 젊은 세대들이 전세를 많이 살고 있다.

 

 

 

강남까지는 상갈역에서 45분 정도 소요되며 대중교통 이용도 편리하다. 주변에 병원도 가깝고 롯데마트, 이마트 등도 그다지 멀지 않다. 한국 민속촌이 가까이 있어 문화생활도 가까이서 누릴 수 있다. 초등학교는 보라초와 상갈초가 가까이 있다.

 

최근에 한번 방문에 보았다. 가을 풍경이 멋지다.

주공 4단지 역시 초역세권이다

상갈역 가까이 있는 34평 위주로 되어있는 주공 4단지 전경인데, 그 당시 3억까지도 매물이 나왔던 적이 있다. 그래도 전세는 작은 것으로 선택하는 것이 옳다고 보았다.

상갈역에서 나와 대로변 풍경

 

주공 3단지 초역세권

주공 4단지

 

주공 3단지 내부 전경, 단품이 이쁘다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

여유 있는 주차장

주차장 입구

 

 

아래는 투자 당시 사진으로 2017년 9월에 찍은 사진이다.

 

 

 

 

 

 

그 당시 엘리베이터에서 찍은 건데 통산 근린공원 조성되는 분위기였는데, 지금은 확정되어 추진 중인 것으로 안다. 민속촌 입구 삼거리와 백남준아트센터와 연결되어 있는 길이기도 하다.

 

 

매입한 집에서 전경을 찍은 사진이다. 전경이 탁 트인 곳이라 무난했다. 아모레 연구소인지는 모르지만 아래에서 내려다보니 약간 삭막하기는 하다. 아파트 내부사진도 몇 장 있어 공유해본다.

 

 

 

 

 

 

투자 결론

매입시기 : 2017년 9월

매입 가격 : 2.55억(전세금 2.35억, 전세가율 92%)

현재 자본 예상 이득 : 3억

역시 H타운이 내가 투자한 곳보다 약간 더 상승세이다. 강남 접근성이나, 향후 용인 플랫폼 시티 개발의 수혜지역에서 가깝다는 것이 단점을 커버하고 남는 것이란 걸 알 수 있었다. 지금 투자 대비 200% 이상 수익은 보장하고 있다고 본다. 양도세가 강해서 양도할 생각은 아직 없다. 양도세 무서워 매도할 수 없는 것을 정부도 알 것이다. 일부러 이런 정책을 쓰는 이유가 뭔지 알 수가 없다. 거래를 자유롭게 해서 매물이 나올 수 있는 길을 열어줘야 하는데도 옥죄고 있는 것이다. 투자한 지 4년 차에 접어드는데 팔고 싶어도 못 파는 이유이다.