세마역 롯데캐슬 오피스텔 분양, 미리 선점하는 시간의가치(ft.예상분양가, 오피스텔이 갖고 있는 장단점)

안녕하세요? 월천사입니다.
벌써 10월도 중반을 넘어섰네요, 가을 단풍이 물들어가는 요즘에 내 집 마련의 꿈은 버리지 않으셨죠? 아파트 청약과 오피스텔 청약은 계속 도전해 보시기 바랍니다. 3기 신도시 공공분양 사전청약이 어제 공고가 되었으니 관심 있게 봐 뒀다가 10월 25일 청약하시기 바랍니다.

요즘 오산도 전국 짒값 상승 순위 1위를 달리고 있고, 이번 주 분양한 오산세교지구 중흥S클래스가 푸르지오를 품고 분양하는 첫 번째 단지인데 최고 경쟁률이 200대 1을 넘어섰습니다.

당첨확률이 낮거나 다주택자들의 투자품목의 대체제로서 오피스텔도 인기가 날로 상승하고 있죠, 일명 아파텔은 지난 10월 13일 오피스텔 건축기준 개정 고시로 규제를 완화하게 되면 역세권 자투리 땅에 점 점 많이 짓게 될 것으로 전망됩니다. 그래서 오피스텔은 현재가 가장 저렴한 시기라고 판단합니다. 지난 5~6월경 동탄역 대방 오피스텔 같은 분양가 규제로 시장에서 왜곡되는 가격이 나오기도 하지만, 이런저런 이유로 오늘보다는 내일이 분양 가격이 높아질 수밖에 없는 현실이죠.
오늘도 여기 국철 1호선 세마역 초역세권에 브랜드 파워가 강한 롯데캐슬이 오피스텔을 분양한다는 소식이 있어 소개하고자 해요.


오피스텔 청약에 가장 큰 장점은 다들 아시겠지만, 바로 정부의 부동산 정책을 피하고자하는 아파트 대체 상품으로써 틈새시장을 노리는 투자 심리가 반영되었다고 봐요. 그만큼 정부가 만든 또 다른 풍선효과라고 봐야죠.

- 만 19세 이상 누구나 청약 가능
- 주택을 소유한 다주택자도 청약 가능 => 다주택자 틈새를 노린 대체 상품
- 100% 추첨제
- 당첨되어도 향후 아파트 청약 가능 => 다만, 아파트 청약 특공신청시에는 주택수 산정되므로 유의
- 거주지역 관계없이 전국 가능 => 입지 좋은 곳은 선점하려는 의지가 강함
- 실거주 의무 없음 => 오산은 조정지역이므로 등기후 전매 및 임대(전월세) 가능

분양단지 규모
사업명 : 세마역 롯데캐슬 트라움
위치 : 경기도 오산 세교지구 상업4BL(오산시 세교동 595-4,5,6번지)
단지 규모 : 초역세권에 위치한 이 오피스텔은 세대 규모 546실이며, 지하 5층부터 지상 28층 3개 동으로 구성될 예정입니다. 아파트와 비슷한 규모로 전용 69, 79, 84m2 면적으로 설계예정입니다. 아시는 대로 84 타입 기준으로는 아파트 규모 25평형으로 아파트처럼 4베이 평면구조로 나오는 3룸 형태입니다.

입지환경에 대해서 알아보겠습니다. 교,교,직,개,편 순서대로 알아볼게요.

교통
교통입지는 1호선 세마역 초역세권이라는 장점이 가장 큽니다. 사통팔달의 교통입지를 갖고 있어 북오산 IC를 통해서 수도권 진입도 빠르겠습니다. 근처 수원역 KTX, GTX, 동탄역 SRT, GTX-A, 동부대로를 통한 용서고속도로 등 교통입지는 나쁘지 않네요.

교육
교육 입지는 다들 아시는 대입시에서 두각을 보이는 자율형 공립학교 세마고가 근처에 있습니다, 초등학교는 가장 가까운 곳이 광성 초등학교가 있는데요, 도보로 약 8분에서 10분 정도 거리에 있습니다. 세마고 앞쪽으로 세마중학교가 위치합니다.

직주근접
직주근접이 가능한 오산은 위로는 화성 반도체와 수원 삼성 캠퍼스, 아래로는 평택 LG, 고덕 삼성반도체 등 사업지 인근 지식산업센터 등 업무단지가 형성되고 있습니다. 직주근접을 누릴 수 있어 젊은 세대에게 인기가 있을 것으로 보입니다.

개발호재
K반도체 클러스터가 형성되고 있는 중심에 있고, 삼성 반도체 등 첨 담산 업의 중심지역이 되고 있습니다. 세마역에서 한정거장 내려가면 오산대역으로 분당선 연장선 호재가 있습니다.

편의시설
오산대역 홈플러스, 동탄역 롯데백화점, 동탄 호수공원이 가깝게 위치하고 있어 편리합니다. 동탄 1,2 신도시가 가까워 신도시 프리미엄을 누릴 수 있습니다.


단지 내 커뮤니티 시설은?
아파트 단지내 커뮤니티 시설에 뒤지지 않은 다양한 시설을 갖출 예정입니다. 수영장에서부터 골프연습장, 독서실, 카페, 스터디룸, 북카페 등 조그마하지만 다양합니다. 모든 편의 시설이 하이엔드급으로 나오니까 향후 분양 가격이 궁금하죠?

예상 분양 가격과 향후 시세 전망은?
현재 주변 시세 가격으로 보면 세마역 투르엘 더 퍼스트 29평형이 실거래 최고가는 5.2억 수준이며, 호가는 5.7억 수준입니다. 이 수준에 준하면 4.5억(평당 1800만 원)에서 4.9억(평당 1960만 원) 선으로 나오는 것이 정상이겠으나 분양가 상한제 규제가 없으니 건설사는 더 많은 마진을 가져갈 것이므로 약 5.5억에서 6억 선으로 나올 가능성이 크다고 봐야죠, 더군다나 수영장 등 하이엔드급 커뮤니티 시설이 있고 옵션항목에서 많은 부분을 차지할 가능성이 있습니다.

향후 시세는 서동탄역 더샵 파크시티의 25평 가격은 호가 7억 수준입니다. 오산대역 더샵도 마찬가지로 7억대로 나오고 있어서 향후 시세는 7억 이상도 가능할 것으로 보이니 안전 마진이 있다고 봅니다. 더욱이 역세권이고 3룸의 아파트 대체재로서 강한 탄력을 받는다면 9억 도 가능하리라 보는데요. 임대시장에서는 전월세 가격도 중요한데요, 입주시기가 약 2024년 말 경으로 볼 때 현재 전세 가격은 3.7억에서 4억 선이지만 입주시점에는 5억 선으로 가능하다고 봅니다. 분양 가격이 5.5억 일 때 계약금 10%만 갖고도 시간에 투자하여 미리 선점할 수 있는 입지를 가진 곳에 내 집 마련이 가능하며 나머지 잔금은 전세를 줘도 무방할 것으로 보입니다.

여기도 도전해보시고, #청라신도시 #한양수자인 디에스 틴도 도전해보고 싶네요.


마지막으로 오피스텔을 취득하는 다주택자 측면에서 세금 관련 장단점은 무엇일까요?
1. 오피스텔 취득세는 몇 채를 구매하시든지 4.6%로 동일하다는 장점이 있습니다.
반면에 아파트는 주택수 늘어날수록 취득세가 중과되죠? 그래서 오피스텔도 많이 갖고 있을수록 아파트 구매 시 중과가 됩니다. 다만, 취득세는 아시다시피 부자들에게는 큰 영향을 주지 않고 있죠? 왜냐하면 취득세는 주택 양도 시 필요경비에서 제외되므로 환급받는 세금이라고 볼 수 있기 때문이죠.

2. 주택수 중과가 되지 않는 또 다른 장점이 있는데요?
바로 주거용 오피스텔을 주택임대사업자를 등록(10년 의무, 취득 후 60일 이내 거주지 시군구청에 등록하면 세무서 자동 등록)하시면 주택수에서 제외되므로 취득세 감면 혜택과 비과세가 가능합니다. 다른 주택 매입취득 시에도 주택수에서 제외되는 장점이 있지만, 등록을 안하면 타주택 취득시 그 주택은 취득세 중과된다는 점은 유의하세요!

3. 주거용 오피스텔은 주거용으로 사용된다는 전제로 재산세 및 종부세 대상이 됩니다.
2020년 8월 11일 이후, 취득한 오피스텔에 대해서 재산세가 과세대상에 포함하고 있는데요, 매년 6월 1일 지자체에서 보유한 부동산에 대해서 재산세를 부과하는데요, 이 재산세를 낸 부동산 중 일정 금액을 넘으면 부동산에 대해서 종부세를 부과합니다. 주거용 오피스텔 주택분 재산세는 시가표준액*공정시장가액비율(60%)*(0.1%~0.4%, 가액에 따라 다름)으로 산출됩니다.

4. 주거용 오피스텔은 양도 시 동일하게 주택수에 산정이 되므로 세금이 중과됩니다.
1세대 1 주택이면서 9억 이하까지는 양도세 비과세 혜택도 가능하지만, 다주택자는 중과되어 세금이 부과됩니다. 아무래도 10년 주택임대사업자로 하면 많은 혜택이 주어지는 상황이니 주거용 오피스텔은 임대사업등록을 고려해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 현재 21년 12월 31일까지 혜택을 한시적으로 주고 있어 향후 어떻게 변경될지는 주시해봐야 합니다.


모든 투자는 본인의 판단에 의해 책임져야 하겠지만, 지금이라도 자산을 형성하지 않으면 남보다 뒤처진다는 생각은 변함이 없습니다. 투자할 수 있을 때 해야지 늙어서는 무서워서 못합니다.
이상 #월천사 물러갑니다.