양도세 매수자 부담은 합법적인 방법(ft 나라도 인정한 매수자대납,양도세 완화, 증여증가,2022년부동산전망과 주식전망)

안녕하세요? 월천사입니다.
최근 4년간 과도한 부동산 규제 정책으로 시장이 왜곡되고 있다는 것을 모르는 이가 없습니다, 정부의 과도한 시장 규제는 의도하든 의도치 않았든지 간에 주택 가격은 천정부지로 치솟아 세수는 초과 징수되고 있음을 언론을 통해 자주 볼 수 있죠.


[정부의 부동산 정책 실패로 연일 신고가를 경신하는 부동산 시장 등에서 징수한 양도소득세 수입은 10조3000억 원 늘었다. 과잉 유동성에 힘입어 돈이 쏠린 주식시장에서는 증권거래세 수입(2조 2000억 원 증가)이 늘었다. 농어촌특별세 수입(2조 3000억 원 증가)도 늘었다. 이에 따라 자산시장 호조에 따른 국세수입 증가액은 17조 원에 달했다. 봉급 생활자가 내는 근로소득과 부동산 등을 거래할 때 내는 양도소득세 등을 모두 더한 소득세 수입은 20조 8000억 원이나 증가했다.
정부가 거둬들이는 세금 폭증에도 나라 살림살이는 여전히 천문학적 적자다. 쓰는 돈이 들어오는 돈보다 훨씬 많이 늘었기 때문이다. 올해 1∼8월 통합재정수지는 29조8000억 원 적자다. 국세수입이 엄청나게 늘면서 지난해 같은 기간보다 적자 폭은 41조 1000억 원이나 줄었다. 그래도 여전히 적자인 것은 마찬가지다. 통합재정수지에서 국민연금 등 4대 보장성 기금을 제외해 실질적인 나라 살림의 형편을 보여주는 관리재정수지는 올해 1∼8월 70조 2000억 원 적자다. 이에 따라 올해 8월 말 기준 중앙정부 채무는 927조 2000억 원으로 전월보다 13조 원 늘면서 사상 최고치를 경신했다.
홍남기 부총리 겸 기재부 장관은 지난 6일 국회 기획재정위원회 국정감사에서 “올해 초과 세수(정부 예상보다 더 걷힌 국세수입)가 당초 예상한 31조5000억 원보다 조금 더 들어올 여지가 있다”라고 밝힌 바 있다._출처 뉴스]


2022년 정부 예산안을 통해 알 수 있는 부동산과 주식 전망

또한 홍남기 경제 부총리는 어제 국회 국감에서 정부는 2022년도 정부 예산을 책정할 때 이미 내년도 수도권 공시지가 등 주택가격 상승 5% 이상을 예상하고 세수를 추계했다고 했습니다. 기획재정부 자료에 따르면 내년 양도소득세 예산 22조4380억원에는 내년 수도권 주택 가격 증가율 5.1%를 반영했고, 종합부동산세 예산은 6조 6300억 원으로 여기에는 5년 평균 공시 가격 증가율인 5.4%를 반영했다는 것입니다, 아울러 주식의 증권 거래세 관련한 세수도 코스피 지수가 내년 3,470원 선으로 갈 것이라는 전망치로 추계했다는 것이죠. 정부가 집값 잡겠다고 공언했지만 돈을 푸는 정책을 위해 오히려 집값 상승을 반기는 듯한 인상을 주는 대목이죠? 한마디로 눈 가리고 아웅 하는 표리 부동한 자세라는 것을 알 수 있습니다.

출처 뉴스

양도세 완화 입법 국회 계류 중

차기 정부에서도 아마도 코로나19로 인해 자영업자들을 위해서 계속 금전으로 지원하는 퍼주는 정책을 구사하기 위해서는 세수완화는 더욱 힘들지 않을까 하는 개인 적인 전망입니다. 정권이 바뀌는 일이 없는 한 말이죠. 다만, 최근 들어서 양도세 현행법을 바꾸려는 입법 의지가 나오고 있습니다. 다만 이것도 1가구 1주택자에 대해서만 양도세 구간을 9억에서 12억으로 완화한다는 것이지, 정부는 다주택자에게는 여전히 가혹한 양도세 강화 정책을 시행하고 있고 완화할 생각은 없는 듯 보이죠.

출처 뉴스

정부가 2020년 7.10 대책을 통해 2021년 6월 1일부터는 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과세율을 50%에서 규제지역 60%+ 10% 중과로 높이는 대책으로 일관하고 있습니다. 그 발표 당시는 1년 새 중과세를 피하기 위해 매물이 상당수 나올 것으로 전망했지만, 그때부터 올해 6월까지 1년간 서울 다주택자 전체 매도량 중에서 5만 건 이상이 1년 전 5만 8000건보다 12% 감소했다고 하며, 이 기간 중 증여는 오히려 더욱더 늘어난 상황이죠. 양도세 강화가 오히려 증여를 늘리는 결과를 나은 것입니다.

양도세 비과세가 정답은 아닌듯

다주택자들이 양도세를 계산해 보고 나서 70%에서 80% 이상을 정부가 가져가는 구조는 양도를 두려워하게 만들고 세금 내고 남는 게 없으니 굳이 나서서 팔 이유가 없게 만든 것이죠, 양도하느니 보유하는 것이 오히려 유리하고, 또한 증여가 집을 못하는 자녀들에게 주는 메리트가 크기 때문에 다주택자들에게는 증여가 트렌드가 되어가고 있습니다. 만약, 양도세 2 주택자가 일시적 1가구 2 주택으로 양도세 비과세를 받으시려는 분들도 이런 트렌드를 보시고 한번 더 고민해보시는 것도 좋을 듯합니다. 굳이 비과세를 받고 매도하느냐, 아니면 다주택자로 가는 길을 선택할 것이냐 고민해보시기 바랍니다.

양도세 매수자 부담 전가 현상

이러한 정부의 규제가 비록 졸속으로 행해질지언정 따를 수밖에 없지만 세금을 합법적으로 피하기 위한 전가 현상을 나타나게 만들고 있습니다.  조세의 전가는 부동산학에서 조세의 귀착이라고 하는데요, 납세의무자에게 부담하는 조세가 그 거래 상대방에게 전가되어 실제로 누가 얼마만큼 부담하느냐하는 것을 말합니다. 대표적인 것이 바로 입대 차 2 법인전월세 상한제와 계약갱신 청구권으로 인해서 한꺼번에 올려 받으려는 심리가 전월세 상승을 부추기고 있죠, 또한 양도세 강화 조치로 나타나는 증여 현상 이외에 오늘 얘기하려고 하는 양도세를 매수자에게 전가하는 현상인 합법적인 양도세 매수자 부담 현상을 말할 수 있습니다. 양도세 단기 세율은 정말 장난 아니죠, 주택이나 분양권을 1년 미만 보유 후 매도 시 양도세가 무려 70%이고 지방세 포함 시 77%로 부과됩니다.

양도세 매수자 대납 현상, 나라도 인정했다?

양도세가 높으니 나라에서도 매수자 부담을 공식 인정하고 신고요령까지 알려줬다는 언론 보도가 있었습니다. 아래 내용을 보시면 이해가 될 것으로 보입니다.

[A시에서 보낸 안내문을 보면 "양도세를 매수인이 부담하는 계약인 경우 매수인이 총부 담하는 양도세를 프리미엄 가액에 포함해 실거래 신고해야 한다"라고 설명하고 있습니다. 예컨대 보유기간 1년 미만의 분양권을 프리미엄 1000만 원, 매수인 양도세 부담 조건으로 계약을 하는 경우 시세차익(프리미엄)에 기본공제액 250만 원을 빼고 세율 77%를 곱해 1차 양도세가 나온다고 안내하고 있다. 세율 77%는 6월 1일부터 강화된 세제에 따라 양도세 70%, 지방소득세 10%를 감안해 나온 세율이라는 것이다. 이렇게 되면 프리미엄 1000만 원에 양도세 577만 5000원을 합친 1577만 5000원이 거래금액(양도가액)이 된다. 577만5000원이 추가 차액으로 간주되기 때문에 여기에 또 2차 양도세(444만 6750원)가 붙어 거래금액은 2022만 1750원으로 불어난다. 이런 식으로 무한대 계산이 가능하나 매수인이 2차 양도세까지 부담하는 것으로 계약했다면 이 금액이 최종 거래금액이 된다.

A 신 '프리미엄 금액+1차 양도세+2차 양도세'를 합한 금액이 실거래 신고 금액이 될 수 있다고 공인중개사에 안내했다. 출처_뉴스]

위 내용 및 사진과 같이 나라에서도 인정하고 있다는 것을 알 수 있습니다. 그래서 아래와 같이 매도자 부담과 매수자 부담으로 계산해 봤습니다. 1년 미만은 양도 세금이 77%로 계산하였고, 매매의 경우 1 주택자가 2년 보유 후 매도 시 기본 세율 42%에 조정지역 중과 10%+지방세 10%를 더해 계산된 내용입니다.

위 기사에서 내용처럼 프리미엄과 양도세액을 1차 양도가액으로 산출하고, 여기에 다시 차액만큼 2차 양도가액을 산출하여 실거래가 신고가액으로 만드는 것입니다. 즉, 프리미엄 금액+1차 양도세+2차 양도세'를 합한 금액이 실거래 신고 금액인 것입니다. 이렇게 되면 아래 매매의 경우 8억과 취득가액 차액이 양도차액 5억인데요, 매수자 부담 양도세액을 포함하면 신고가액은 8억짜리가 13억이 넘게 되어 크게 불어나게 됩니다. 이런 식의 거래는 아마 쉽지 않을 것이며, 이렇게 되면 아파트 8억이 13.8억으로 실거래가 신고가 되는 부작용도 나올 것입니다.

양도세 계산 비교

양도세 문서.xlsx

0.13MB

위 그림처럼 양도세 매수자 부담은 분양권뿐만이 아니라, 일반 주택 매매 시에도 적용되고 있습니다. 첨부 파일을 넣어 놓겠습니다. 정확한 것은 세무사와 상담을 해보시기 바라며 참고만 해주세요.정부의 과도한 규제정책은 시장을 교란시킬 뿐 아니라 전 국민의 재산권을 침해한다는 논란이 지속되고 있는 가운데 이런 징벌적 양도세 부담은 매수자 부담으로 해야 한다는 분위기가 팽배해져 가고 있습니다.