주택가격추이,규제의 역설, 역사는 반복, 오피스텔규제완화, 분양가상한제 완화,분양가 상승,무주택자 불만 고조

<목차>
- 서론
- 진보정권 왜 집값 안정을 외치는 건가?
- 집값 안정시기는 언제 올까?
- 다주택자는 정부규제로 집을 팔까?
- 분양가 규제완화와 비주택규제 완화 불러올 파장은?

정부가 부동산 정책으로 전국을 투기지역으로 만들었고 집값은 천정을 뚫고 지속 치솟고 있는 2021년을 지나고 있다. 추석이 끝나고 전월세 시장은 더욱 불안해질 전망이라고 언론은 계속 뉴스를 내보낸다.

이 시점에서 지나온 과거를 돌아보고 투자자들에게 한수 더 배워보는 시간을 갖고자 한다.

1. 진보 정권에서는 왜 집값 안정을 외치는 걸까?

2008년 미국발 경제위기로부터 시작된 부동산 정체는 2013년까지 바닥을 치는 해를 맞이하였다. 2014년 1월이 되자마자 분양되는 아파트마다 일주일새 완판되는 기염을 토하면서 시장은 반전의 기미를 보였다. 2014년 9월 정부는 그래도 부동산 경기 활성화를 위해서 초이노믹스경제 정책으로 빚내서라도 집을 사라고 권장하게 한다. 한편으로는 지나치게 가계부채가 증가하는 것을 우려하는 목소리도 있었지만, 지금만큼 가계부채가 증가했겠는가? 국민들에게 빚내서 집사라고 하는 이런 정부가 또 언제 나올까만은, 이때 정부를 믿고 빚내서 집을 마련한 사람들이 있다. 필자도 그중 하나다.

그 시기를 지나면서 2015년 분양물량은 대거 증가를 하게 된다. 문정부가 들어서고 2017년까지 쏟아내던 분양물량은 하반기부터 점차 감소하면서 정부의 부동산 규제와 더불어 공급물량은 감소했다.

이미 노무현 정권에서 경험한 투자자들은 2016년 말부터 수도권과 지방에 전세갭투자를 대거 진행한다. 문정부들어서는 분명히 오를 것을 알고 있기에 문정부가 아무리 규제한다고 해도 미리 경험한 투자자들은 한수 앞을 보고 투자를 하기시작했다. 16년말부터 19년초까지 대거 갭투자에 나선 투자자들은 반등의 시간을 견뎌내야했다. 견뎌내기보다도 시간을 기다리고 있었다. 바로 시간에 투자해서 기다리는 것이었다. 이것을 모르는 정부는 지속적인 규제 정책으로 투기꾼이라고 프레임을 쓰워 옥조이기 시작하지만 시장은 정부의 정책에 반하여 지속 상승을 거듭했다.

진보정권이 들어서면 정부는 왜 집값 안정을 그토록 외치는 걸까?
2020년 기준 전국 무주택자 2034만 가구 중 무주택자가 42.6%로 전년대비 조금 감소했다. 수도권 무주택자는 47%이상이 무주택자이고, 전국의 57.4%가 유주택자인 상황이다. 무주택자들은 문정부의 표밭이고 나머지 투기꾼이라 칭하는 다주택자들은 세금밭이다. 세금을 올려서 무주택자들에게 나눠주고, 집값 안정이라는 허울 좋은 서민 정책으로 국민을 선동하는 것이 그들에게는 유리하다. 부자세금을 걷어서 서민들에게 나눠주는 정책은 포퓰리즘이나 다름없다.

2. 집값 안정 시기는 언제올까?

지난 김대중 정부와 노무현 정부 10년 동안 공급억제와 각종 규제로 집값이 오히려 상승했다는 것을 부자들은 다 겪어서 알고 있다.

지금 문정부에서도 똑같은 일을 반복하고 있다는 간명한 사실을 알아야 한다. 위 그림에서도 보여주듯이 문정부에 이어 동일한 정권이 만약 이어진다면 똑같이 집값 상승은 이어질 가능성이 크다는 것을 알수 있다. 진보 정권하에서는 반드시 상승한다는 것을 깨달은 바 있기 때문에 투자자들은 이 기회를 다시 놓치지 않을 것이다.

그 시절이 합쳐서 10년이 될것이며, 이에 더욱 힘들어진 국민들은 더 이상은 못참겠다고 정권을 바꿀 것이다. 그렇게 또 보수정권이 집값을 안정시키는 시기가 올 것이라고 본다.

3기신도시가 입주하는 시기가 차기 정부 5년이 끝나가는 후반기 2026년부터 입주 시작이다. 그다음 2027년부터 차기 정권이 들어서고 2028년부터 집값이 안정화 가능성이 크다고 생각한다. 그후 다시 정체기 내지는 약간의 하락세 올 가능성이 있지만 변수가 많다. 1기신도시 재건축 재개발과 맞물려 있다는 것이 변수일 것이다. 무분별한 정부의 주택공급 정책이 과도한 공급으로 이어질 수도 있겠지만, 상황은 지켜볼수 밖에 없다.

3. 다주택자는 정부가 규제한다고 팔까?

사람 심리를 보면 내것을 뺏어가는 자에게는 불복하려는 심리가 부동산에도 같이 작용한다. 정부가 걷어가는 세금정책보다 집값 상승 기대심리가 크고 차라리 증여나 상속으로 내집을 물려주는 심리가 강하다. 따라서 정부가 양도세를 지속 강하게 때리면 때릴 수록 다주택자는 매도하지 않는다.

다주택자들은 오히려 정부가 규제로 세금을 올리고 경제가 어려울때만다 국민재난 지원금 같은 것으로 혈세를 낭비할 것이다.

정부가 다주택자를 옥조인다고 그들이 집을 매도한다고 기대하는 것은 정말 오산이다.

4. 분양가 규제완화와 비주택규제 완화 불러올 파장은?

분양가 상한제가 로또 분양을 나으니 뒷북 정책을 또 내놓는다고 한다. 땜질 정책이 또 나온다고 한다. 오피스텔, 생숙 등 비주택이 인기 상승하니 이번에는 아예 규제를 풀어서 주택을 빨리 지을 있게 활성화시키겠다는 것이다 차라리 그러지 말고 주택정책 규제를 풀어주는 것이 낫지 않을까 싶다.

분양가 상한제 완화한다면 분양을 기다리는 무주택자들에게 다가온 로또 분양마저 날려버리는 셈이다. 분양가 상승이 뻔하게 보이는데 왜 이런 정책을 쓸까? 오피스텔을 활성화 하겠다? 오피스텔 분양가는 더욱더 상승할 것이다. 결국 돈있는 투자자들만이 자산을 끍어 모으는 기회를 줄 것이다.
정부가 마지막이라고 대책이라고 내놓는 것들이 모두 시장질서를 교란하고 있다는 느낌이다.

필자는 계속 주장한다. 양도세를 완화해야 거래가 활성화되고 시장에 매물이 나올 것이다. 그렇게 되면 다주택자들이 움직일 것이다. 묶어 놓는 정책보다는 활성화하는 정책으로 선회하기를 바란다.

-동탄 서재에서 2021년 추석을 보내며-