서론 : 최근 집값 급등으로 인하여 비주류 주택이 인기입니다. 오피스텔, 도시생활숙박형 주택 등이 부상하면서 비정상적인 고분양가로 분양되고서도 프리미엄까지 올라서 논란이 되고 있죠?
또 한축으로는 10년 장기 거주가 가능하고 10년뒤 미리 확정한 분양가격으로 우선분양자격을 받을 수있는 민간임대아파트가 인기입니다.
수지구청역롯데캐슬하이브엘이 처음에 청약당첨자에게 우선분양권을 안준다고 했다가 당첨자발표이후 수분양자에게 우선분양가로 주는 것으로 결정났습니다.
약 14억정도인데요, 이정도면 정말 양호한 가격이라고 봅니다. 주변 시세가 현재 15억이기때문에 10년뒤 프리미엄은 얼마를 예상하느냐고 묻는다면 여기에 시간가치를 더해서 얘기하면 25억의 가치가 있습니다.
이유는 용인구성역플렛폼시티가 분양을 앞두고 있습니다. 그 시점이 2023년이후인데요, 이후 입주시점 2027~8년에는 프리미엄 5억, 플렛폼시티 완공시점에는 프리미엄 5억 정도 예상되는 곳이기때문에 더블어 상승할 것으로 판단됩니다
여기서 우선 다시 한번 민간임대가 어떤 주택인지 자세히 공부하고 가겠습니다.
요약 민간임대주택은 임대사업자가 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 등록한 주택을 말합니다.
민간임대주택의 유형은 크게 아래 두가지로 구분할 수 있습니다.
1. 공공지원민간임대주택 : 임대사업자가 다양한 방식으로 공공지원을 받아 주택을 건설 · 매입하는 방식으로서, 임대료 및 임차인의 자격 제한을 두고 10년 이상 임대하는 주택 - 대상: 19세이상 무주택자(누구나 가능하나 무주택자만해당, 누구나는 솔직히 아님^^)
2. 장기일반민간임대주택 : 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택 - 대상 : 19세이상 누구나 가능(유주태자도 가능, 여기가 누구나가 해당되네요^^)
역사 2015년 중산층의 주거불안 해소 방안의 일환으로 민간이 공급하는 임대주택으로서 소위 중산층 뉴스테이라고 불리면서 8년간 거주를 보장하고 임대료 인상을 제한하는 기업형임대주택을 도입하였습니다. 그 1호가 인천 미추홀구 이편한 세상 뉴스테이입니다. 문정부 들어와서 이는 다시 2018년 7월 민간임대주택의 공공성 강화를 위해 공공지원민간임대주택으로 개편됩니다.
종전의 기업형임대주택은 중산층 무주택자를 대상으로 중 · 대형 주택을 시세의 95% 수준으로 임대료를 책정하였으며 희망할 경우 최소 8년 동안 거주를 보장했습니다.
아울러, 공적지원과 공공성을 연계하여 공공지원민간임대주택으로 개편하면서, 주거지원대상자를 청년, 신혼부부, 고령자로 구분하고 중 · 소형 주택을 중심으로 시세의 85% 이하로 임대료를 책정하고 10년 이상 임대하는 것으로 변경되었습니다.
민간임대 장단점은? 하기 장점은 4가지로 말할수 있습니다. 1. 이사걱정 없다 : 10년간 전세나 월세형태로 거주 2. 세금부담 없다 : 임대형이므로 취득세, 보유세 없음. 3. 청약조건 : 남녀노소 19세이상 모두 청약가능 (공공임대는 19세이상 무주택자만 청약가능) 4. 우선분양확정분양인경우: 투자로서 가치가 있다.
단점은 초기 부담증가할 수 있다는 것입니다. 1. 임대아파트가 입지조건에 따라 계약금 10%가 1.4억이상인곳도 있다. 건설사 입장에서 임대하면서 확정분양가를 시세로 내놓지 않고 최소 프리미엄을 고려해 분양가 책정하기때문에 고분양가 논란이 있다.
주의 사항은 ? 1. 전전대가 가능한지, 확정 분양가로 우선 분양하는지 등 계약자에게 유리한 건지 짚고 넘어가야한다. 계약자에게 우선 분양권을 주지 않는 건설사도 있을수 있고, 전전세도 안되고 임차권 전매도 안되는 곳인지 유의해야한다.
2. 투자처로 생각한다면 입지가 좋지 않은 곳은 유의해야한다. 향후 입주세대가 많아질 곳도 유의해서 투자해야한다.
이미 분양한 곳은? 앞서 분양한 아파트 중에서는 매우 높은 경쟁률을 선보인 신광교 제일 풍경체, 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘이 대표적인 민간임대 아파트 입니다. 프리미엄도 붙어서 거래되고 있는 아파트가 많아서 투자자들에게 인기입니다. 동탄2신도시에서도 얼마전에 A87계룡리슈빌이 분양한 곳입니다.
앞으로 분양할 곳은?
기업형 민간임대아파트는 오송역 파라곤센트럴시티2차가 있고 8년임대형입니다. 민간지원임대로는 동두천 증흥 S-클레스 헤라시티가 있고, 안성에서는 금호어울림이 분양을 앞두고 있습니다.
'누구나집' 사업은 분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택사업입니다. 인천검단신도시에서 이런 사업자를 모집했을때 48개기업이 참가 의향서를 제출했다고 합니다. 국토 앞서 이달 초 검단, 화성 능동, 의왕 초평 등 수도권 6개 부지 31만2천968㎡, 6천75가구 건설을 목표로 하는 누구나집 사업계획을 밝히기도 했습니다.
기존 10년 공공임대는 10년의 임대 기간이 지난 뒤 분양가를 감정평가액으로 정하지만, 누구나집은 미리 10년 뒤의 분양가를 정해놓고, 분양전환 시 무주택 임차인에게 우선 분양하는 차이점도 있습니다.
무주택자는? 하반기 민간지원임대아파트분양이든 일반 아파트 분양이든 빨리 청약에 도전해서 당첨되는 방법뿐이겠습니다.
하반기에 최근 정부가 분양가 규제 완화 방침을 알려왔는데요, 분양가상한제 적용 지역의 심사 기준 개선하겠다고 밝혔습니다. 따라서 하반기부터는 건설사 건축비도 오르면서 향후 분양가는 더 오를 가능성이 커졌기때문에 공급자나 수요자도 급해졌습니다.
그야말로 분양가가 막차 타기 수요가 많이 늘어날 텐데요. 대출 규제로 중도금 대출이 어려울 수 있는 신규 분양 아파트가 있을 수 있으니 청약 여건을 잘 따져 청약할 것을 권합니다.
이외에 2021년 하반기 일반분양일정에 있는 아파트가 어떤곳이 있는지 유심히 보시고 청약을 하시기 바랍니다.
