비주택 투자처 생활숙박시설의 장단점&투자가치는?

 

안녕하세요? 월천사입니다.

2021년 트렌드 중에 하나였던 오피스텔과 생활 숙박시설이 틈새시장을 빛내고 있는 비주택 투자처로 각광을 받고 있는 상황입니다. 부동산 규제에서 벗어나 비정상적인 투자처 중의 하나로 분양가 상한제가 없고, 대출규제가 없는것이 가장 큰 특징이라고 할 수 있으나 유의해서 투자해야 할 부분입니다.

 

이 일명 생숙이 왜 투자처로 인기가 있을까요? 대부분이 입지 좋은 곳, 특히 역세권, 관공서 주변에 주택이 들어설 수 없는 곳에 분양을 하고 있습니다만, 과연 투자처로 적당한 곳인가? 아니면 한 때 바람처럼 지나가는 유행일지? 알아볼 필요가 있을 것 같네요. 알고 가야 손해를 안 보고 제대로 보고 투자하셔야 하는 상품이기 때문이죠.

생활 숙박시설( Regidence hotel)이 뭐죠?

우선, 간단히 개념부터 잡고 가면 생활 숙박시설은 우리가 알고 있는 숙박시설(호텔, 모텔 등등)에+ 취사시설을 등을 설치하여 제공하는 숙식이 가능한 영업형태 입니다. 하지만 위에서 말한 호텔이나 모텔 등은 일반 숙박업에 속하나 취사가 불가능하고, 생활숙박 시설은 오피스텔처럼 주거도 가능하고 취사도 가능한 숙박 건축물입니다. 그래서 오피스텔처럼 일반 주거가 가능하고, 호텔과 같은 특징도 있어서 가족단위나 장기 여행객이 머무를 수 있는 숙박시설이라 최근에 인기가 많은 이유입니다.

 

생활 숙박시설의 장단점은?

왜 인기가 있는 것일까? 분양 가격도 비싼데 말이야!

생활 숙박시설 장점은?

생활 숙박시설은 주택이 아닌 비주택으로 분류가 되어 주택법이 아닌 건축법에 따르기 때문에 주택법 규제에서 벗어나 있습니다. 생. 숙은 상업지역에 짓기 때문에 교통이나 편의시설 등이 도보권 안에 있는 장점이 있습니다. 또한 생활 숙박시설을 보유하시면 아래와 같은 장점이 있습니다.

 

- 주택수 미포함 (재산세 0.25% 적용)

- 취득세 중과 미포함 (다만, 취득세는 오피스텔과 같이 개수에 무관하게 4.6%로 통일)

- 양도세 중과 미포함(양도세는 일반세율 적용)

- 청약 토장 없어도 청약 가능

- 전매 가능

 

다주택 자시라면 주택으로 분류가 되지 않기 때문에 이런 혜택을 갖고 있어서 취득세 12%에서도 자유롭고, 종부세 최대 6%에서도 자유롭게 됩니다. 더군다나 전매 또한 가능한 상품이라서 단타 투자자들이 노리는 상품이라고 봅니다. 이렇게 투자자들에게 인기가 있으니 수익률이 높고 주택수 산정이 안되기 때문에 수익형 부동산으로 건설사들이 분양에 뛰어들고 있는 것이죠.

 

생활 숙박시설의 단점은?

 

생활 숙박시설의 치명적인 단점이 있으니 유의하셔야 합니다. 그것은 바로 주거용으로 사용이 불가능하다는 것입니다. 숙박시설이기에 숙박업 신고를 하여야 하고, 일반 주택처럼 내 집으로 사용하는 형태의 실거주가 금지됩니다. 따라서 숙박업으로 신고하지 않고 주거용으로 사용 시에는 1천만 원 이하의 강제금이 부과됩니다. (주의 : 건축물 용도 변경 시 시가표준액의 10% 이내 이행강제금 부과).

 

대부분이 중심 상업 입지에 고급스러운 패키지로 분양하기 때문에 건설사들이 인기를 틈타 고분양가로 분양을 하는 데다가 법적으로 실거주가 금지되므로 향후 임대차로 계약을 할 수가 없기 때문에 전입신고를 안 하고 불법으로 이용될 가능성이 큽니다. 이처럼 실거주나 임대목적으로 투자를 하시면 이행강제금과 임대차가 불가하다는 등 무시 무시한 리스크가 존재한다는 단점이 있다는 것을 아시고 투자시면 좋겠습니다.

 

다만, 지난 21년 10월 14일 이전 분양공고를 한 생숙은 오피스텔 용도로 변경을 허가할 수 있다고 하고 있습니다. 규제 강화가 된 반면, 이처럼 일부 풀어주는 형태가 있으니 또 언제 규제가 강화될지는 아무도 모르는 것이죠.

 

전입 신고를 안 하는 이유가 있었네?!

 

생활 숙박시설이 전부 전입신고가 안 되는 것은 아니지만 처음 분양받을 때 분양금액을 줄이기 위해 부가세 환급을 받은 분들은 전입신고가 되어 있으면 환급받은 부분을 반환해야 하는 경우가 발생합니다. 또한 전입신고가 안 되어있다면 주택 수로도 산정이 안되기 때문에 세금과 벌금을 피하는 방법으로 임대인은 대부분 전입신고를 원하지 않게 되는 것이죠. 고급스러운 생활 숙박시설이 마음에 들어 계약을 원하시는 분께 전입신고하지 마시고 거주하세요 하고 고지하고 계약을 하려면 아마도 대부분 불안한 마음에 임대차 계약을 안 하는 경우가 발생하여 쉽게 임차인을 찾지 못하게 됩니다.

 

비주택이라는 장점과 거주용으로 불가하다는 단점 사이에 핵심입지 생활 숙박시설은 이런 리스크에도 불구하고 인가가 많아 초피 1억 도 형성되는 단타성 투자자들이 이런 단점은 거의 개의치 않는 것이 현실입니다. 지금까지 그랬던 것처럼 실거주로 살아왔는데 뭐가 문제냐 대수롭지 않게 여기는 것 같습니다. 이런 당점과 단점 사이에서 어떤 것이 본인에게 유리한지를 보시고 투자하시기를 바랍니다. 물론 투자라는 것은 High Risk, High Return이라는 것이 분명히 존재하기 때문에 하는 것이지만 그래도 한번 본인에게 맞는지 확인해보시고 부동산 투자의 초보자에게는 맞지 않을 수도 있다는 생각이 듭니다.

 

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